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購入時の基礎知識>> モデルルームではわからない所
| 企画・編集・発行： 城戸義雄 |
●モデルルームを見るだけではわからない所は？ Part2
４．【専有部・図面で確認】軽視されがちなエアコン
特に一般の方では見つけにくいのがエアコンのチェックポイントだとと思います。
まずは空調の効き具合を簡単にチェックする方法。
分譲マンションの多くは、エアコン取り付け位置が決められています。そこで特に注意したいのが、オプションプランなどで２室を１室に変更した場合です。部屋の向きに対してエアコン取付位置がどこにあるかを図面上で確認できれば、空調の効き具合が簡単に予想でき、入居後に「このエアコンの位置は何とかならないかなあ。」と途方にくれることもなくなります。
簡単に確認方法をお知らせします。
横長の部屋に対して、短手方向に風が吹き出すエアコンの向きであれば、非効率であることが予想されます。横長の部屋に長手方向に沿って風が吹き出すと、生活快適度も増すはずです。追加料金を払うと向き変更工事を実施してもらえるか、質問してみる価値は大いにあると考えます。
さらにエアコンで重要なのが室外機です。
特にバルコニーに面したリビングルームにチェックを入れることをお勧めします。たとえば折角メニュープランを選択して広いリビングルームでくつろぐ生活を夢見てこられたのに、ソファから室外機の裏側が見えてしまい、ちょっと残念という声を実際耳にすることがあります。何が何でもリビングからの眺望を重視して物件を吟味される場合は、特にこの点を図面で必ず確認しておけば、入居してから落胆することを避けられるはずです。
エアコンの室外機は共用廊下側にも設置されます。室外機から排出される水が、人通りのちょうど多いところに水溜り状に広がらないように、排水路を設置しているマンションが主流となっています。記載が無い場合、さらに進化した配管をコンクリート床に隠蔽したシステムが導入されている事もあります。いずれにせよ、共用廊下側にエアコンが設置される場合、排水路がなければ入居後に必ず水溜りに対する不満の声があがり、排水路を新設するとなれば管理組合側（＝買主側）で費用負担しなければならない可能性も考慮しつつ、設備仕様を確認されると良いと考えます。
５．【専有部・図面で確認】 排気口と給気口が近すぎないか？
特に都心部のマンションで、バルコニーが狭いタイプの住戸を検討される場合に注意しておきたいポイントです。
 左図は、モデル例です。狭いバルコニーの２方を部屋が囲んでおり、キッチンレンジフードの排気がバルコニー側に出てくるタイプの部屋です。
このようなレイアウトでバルコニー側の排気口と給気口が、たとえば上下に並んでいると、レンジフードで吸い込みバルコニーに排気した空気を、すぐ真下の給気口から室内に吸い込んでしまい、いつまでも同じ空気の塊が循環するという「ショートサーキット」現象が起きやすくなります。
バルコニーが横長のファミリータイプのマンションは、気にする必要が無いかもしれません。ただ、都心部のバルコニーが狭いタイプの住戸の場合は、売主担当者に、バルコニー壁に設置されている排気口と給気口の位置関係を確認、両者が近接していない事を確認しておくとよいと思います。
６．【マンション全体・現地へ出向いて確認】敷地周辺の確認について
重要事項説明書の解説ページでも触れた部分です。
実際に歩いて街のふんい気を確認するだけではなく、周辺計画について重要事項説明書に記載があれば、一度は現地に出向いてそこに建つであろう建物の姿を漠然とでも頭の中で想像し、契約判断の参考とされることをお勧めします。
契約を締結した後で、「説明は受けたかもしれないけど、記憶にない。」と異論などを申し立てても手遅れです。契約解除の理由にはなりませんので、この部分は買主側の慎重な自主対応が求められます。
周辺環境について、もう１点加えるならば「土地を読み取る能力」を養う事が大切です。決して難しいことではありません。たとえば古い大きな家が並ぶ高台は、不便そうに見えますが、なぜそこに古くから人が住んでいるのかを考えて見るという事です。
すなわち地盤の安定、水害などから身を守るための先人の知恵をそこから読み取るわけです。もっとも、そのような事ばかりではなかなか希望条件に合うマンションを見つけられないという事もあるでしょうが、その土地が基本的にもつ欠点や長所の見極めは大切です。必ずしも費用を払って専門家に分析してもらわずとも、自分なりの見方で分析し、実際に売主側に「ここの敷地は○○だと思うけど、こんな危険性はないの？」とやりとりを繰り返す、また複数の物件でこれを繰り返すことで自然と能力が身につくものではないでしょうか。
さらにもう１点、活断層について補足で付け加えます。生活のための器であることを考えると、計画時点で判明している活断層の上に建物を立てることは避けるべきではないかと筆者は考えますが、現状では契約時にその存在の有無を買主に情報開示する、あるいは構造計算で考慮しなければならない等の法的仕組みは存在しません。どうしても気になる場合は、国土地理院が「都市圏活断層図」として順次、発行している２万５０００分の１の活断層地図を参照する、もしくは 東京大学出版会から発行された「活断層詳細デジタルマップ」（ＤＶＤ２枚）を購入し、購入検討の参考材料とされてはいかがでしょうか。
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