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購入時の基礎知識>> アフターサービス規準とは？
| 企画・編集・発行： 城戸義雄 |
●「瑕疵担保責任」と「アフターサービス」の違いは？
これまでのマンション内覧会立会いサポートを通じ、「瑕疵担保責任」とは何か、そして「アフターサービス」とは何かを、売主側からわかりやすく説明してもらえた方が少ない事がわかっております。
なぜこれが重要なのでしょうか？それは、マンション購入者ご自身が費用負担して修理しなければならない不具合現象が明らかになるからです。
本来これは売主から説明されるべきものです。しかしながら、背景となる法律概念が少々複雑なため、担当者により説明のレベルに差が大きいのも現状です。
自己責任において資産管理しなければいけない時代です。問題があれば売主が費用負担して全部直してくれる、という理解の仕方は適切ではありません。
建築業界の一員として、法律背景をわかりやすく、正確にお伝えしたいと思います。皆様のお役に立てば幸いです。
※民法に関する記述は弁護士のチェックを受け掲出しております。
１．「瑕疵」という言葉の意味
分譲マンション不動産売買契約における瑕疵とは、「契約で定められた仕様通りでは
ない状態、あらかじめ定めた性質を欠くなど欠点を持つ状態」を指します。
２．「瑕疵」に対する責任
分譲マンションの場合、民法では売主に瑕疵担保責任を義務付けています。具体的
にどんな責任を担保せよと定めているか、それは以下の２点です。
１）売主は、買主から瑕疵に関わる損害賠償の請求を受けなければならない。
２）瑕疵修復不可能なため、例えば「住む」ことが出来なくなった場合に限り、売主は
買主からの契約解除・申し出を受けなければならない。
３．この２点から読み取れる重要なポイントは、民法ではマンション売主に対して、
必ず瑕疵を無償で直しなさいと定めてはいない、ということです。
４．そこで、瑕疵に相当すると思われる不具合現象を自主的に無償で直します、と
売主が売買契約時に宣言したものがアフターサービス業務です。
５．そして、瑕疵に相当すると思われる不具合現象を具体的に記述整理したもの
が、アフターサービス規準書になります。
ただし全ての不具合をアフターサービス業務によって直すと宣言されているわけでは
ありません。天変地異や引渡し後の経年劣化による不具合は、対象外とされていま
す。その理由は、日本の法律における瑕疵の解釈が、あくまでマンション引渡し前（売
主から鍵を受取る前）に原因がある出来事に限定されている事に依ります。
なおキズ汚れは経年劣化に相当すると考えられるため、アフターサービスの対象外と
なります。従ってキズ汚れを指摘できるのは、内覧会を含めた引渡日までとなり
ます。
６．分譲マンションにおける瑕疵の対象範囲は、民法だけではなく、住宅品質確保
促進法、宅建法など、複数の法律に規定されている内容を総合したものとして
解釈されています。
アフターサービス規準書には、２年、５年、１０年とサービス期間が規定されています
が、それらの根拠も上記の条文に定められた瑕疵担保期間に沿ったものです。
７．マンション共用部は規模が大きいため、マンション全住民＝管理組合が共同で
管理する仕組みとなっています。 ※区分所有法にもとづく。
共用部についてもアフターサービスが設定されており、その内容を確認する事
が、資産維持管理の上でとても大切です。
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