●長期修繕計画はなぜ大切か？ Part4
（４）長期修繕計画は「見直し」が重要
新築・引渡し時に立てられた長期修繕計画は、売主が暫定的に策定したものです。それが良いのか悪いのか、判断するのは管理組合です。
簡単に見直しの必要性を確認できる方法として、「優良中古マンション融資評価基準」との照合があります。基準では、修繕積立金の額として、５年未満は６,０００円/戸、５年〜１０年未満７,０００円/戸、１０〜１７年未満９,０００円/戸、１７年以上１０,０００円/戸を必要額としています。
しかしこれはあくまで目安であり、ご自分のマンション状況に応じて検討していく必要があります。その視点として以下２点をあげたいと思います。
◆ 修繕積立費の残高と、工事内容のバランス
ポイントは大規模修繕工事の実施時期、その内容、資金準備高の照合です。最終的にマンション全体としての資産像に沿って、常に見直すことが大切です。過去の工事瑕疵、あるいはバリューアップのための投資などの要素も同時に加味しながらバランスを取っていきます。
上のグラフは大規模修繕工事の実施時期と、修繕積立金累計を整理したものです。
棒グラフは修繕工事費の累計、折線グラフは修繕積立金の累計を示しています。
工事内容や時期を調整する事で、棒グラフの高さや変化のタイミングをコントロールしていきます。各戸の修繕積立金・負担額を増減させて、管理組合にストックされる準備高と工事発注費の過不足が判定するのが、このグラフの特長です。
◆ 工事費、材料費の変動
当然ながら市中金利の変動、経済状況によりコストが変動します。たとえばＣＡＤ図面と連動したデータベースがあれば、変動率を設定する事によりコストの見直しが可能です。
下の表は、部位別工事内容、工法や使用材料、コスト、変動率、見直し時期から２５年間の工事発注費を整理したデータベースの一画面です。
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