|
●住宅ローン借り換え検討のスタート
※これは平成１６年現在で実在する住宅ローン商品を組合わせたモデル事例です。
エヌ氏（３２歳）は、妻（３０歳）と幼稚園年少組に通う長女、２歳になる長男の四人家族。４年前に念願の３ＬＤＫのマンションを約３７００万円で購入。自己資金５００万円の他は、住宅金融公庫と民間銀行Ａで住宅ローンを組んだ。
昨今の１％の低金利ローンをアピールする銀行のテレビCMを見て、妻と我が家の住宅ローンは借り替えるメリットがあるかどうかという話になり、では具体的に検討してみようということになった。
公庫・銀行からの返済予定表で、現在残高と残り期間・金利を確認した。
エヌ氏の場合も、どうやら上の借換えメリットの条件に当てはまるようなので、ほかの金融機関からの借換えを検討してみた。
１．まず、Ｂ銀行の場合
Ｂ銀行への借換えによって、３年間に減らせる金額を計算すると次のようになった。（Ａ銀行の変動金利２．３７５％が変わらないという前提で）
また、借換えにかかる諸費用は、以下の表の通りだった。
これを見ると、Ｂ銀行への借り換えによって減らせる額と、追加で必要な諸費用が同程度なことがわかる。（注：ただし、繰上げ返済したＡ銀行から残り３１年分の保証料が戻ってくるので、実質費用はもう少し減る。）
現在手元に３，０００千円ほど蓄えがあるので、費用負担は可能だが、大きくメリットが出るのは４年目以降。４年目からは、新たに選んだ金利で返済することになるので、その時の金利水準によって、返済月額およびメリットが変わってくる。このシミュレーションが次の表のとおり。
ここでＢ銀行へ借り換えた場合の効果を整理する。金利が、２％台前半までであれば、その後の固定金利期間に応じたメリットは確保できそうである。また、Ａ銀行の変動金利も上昇すれば、３％台前半でもメリットはでるかもしれない。
もっとも、金利が上がりそうになればすぐ固定金利に切り替える為に今は変動金利にしているため、（変動金利ローンは、いつでも固定金利に変更できる）やはり、２％台後半がメリットの出る限界、とも考えられる。
いずれにせよ、４年目以降の金利次第では、借換えしない方が良い可能性もあることがわかった。そこで、今度はＣ銀行のローン商品でシミュレーションしてみた。
|
：サイト管理者へのメール連絡 Copyright
“6members.com マンション住環境の価値向上研究会” 2004-2008 All rights Reserved.
